マンション売却時の専任媒介と一般媒介の違い

マンション売却時の専任媒介契約と一般媒介契約の違いとは

マンションを仲介で不動産会社に売却を依頼するとき、媒介契約という契約を不動産会社と締結する必要があります。

 

媒介契約とは、マンションや土地などの不動産の売却において法律に基づき(宅地建物取引業法)、不動産会社と締結する仲介契約のことです。いくらで売却するのか、仲介の契約期間はいつまでか、成約した場合の仲介手数料はいくらか等の項目についてあらかじめ決めておく契約です。不動産会社の仲介業務は、この媒介契約を結んでから開始されます。

 

媒介契約には3種類あり、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」があります。もちろん、それぞれに違いがありますので、特徴やメリット・デメリットなどを理解しておくことが必要です。

 

 

マンションの媒介契約とは

では、媒介契約の違いについて紹介していきます、名前が似てるものもあれば、全く似ていないものもありますよね。

 

契約内容にも微妙な違いがありますので知識として把握しておきましょう。

 

専任媒介契約とは

売り手(あなた)は1社としか媒介契約を結ぶことができません。
しかしながら、自分で買い手を見つけてくることも可能ですし、この場合は不動産会社に仲介手数料を支払わなくても結構です。(※手数料は発生しませんが、経費として営業交通費や広告費用などを不動産会社に支払う必要があります)

 

@契約をした不動産会社はあなたのマンションを独占して販売することが可能であること、
A売り手に2週間に1回以上の販売状況を報告しなければならないこと(メールでも電話でも可)、
上記の理由から不動産会社は責任をもってマンションの営業をしてくれます。

 

また、不動産会社は媒介契約を締結した7営業日以内にレインズに物件情報を登録しなければなりません。

 

レインズとは…不動産指定流通機構のことで、英語表記の頭文字を取って名付けられた名称です。
物件情報が掲載されており、私達のような一般消費者が見ることはできませんが、不動産会社が閲覧することができます。
他社が抱えている物件や地域の情報について各社で有益な情報を共有することできます。

 

メリット

  • 契約する不動産会社は1社だけなので連絡を取り合うのが簡単
  • 2週間に1回以上の報告義務がある(不動産会社から売り手に)
  • レインズの登録により、他社からの問い合わせも期待できる
  • 不動産会社は独占して販売できるので、積極的に頑張ってくれる

 

デメリット

  • 契約するのは1社だけなので、大勢には見てもらえない
  • 不動産会社の選択がとても重要

 

 

専属専任媒介契約とは

基本的には専任媒介契約と違いはありませんが、いちばん大きな違いは「自分で買い手を見つけることは出来ないこと」です。

 

もし仮に見つけたとしても契約している不動産会社を通しての契約になるので、
仲介手数料は発生しますのでご注意を。

 

※ちなみに仲介手数料は「売却金額の3%+6万円」が上限です。
上限と表記しましたが、多くの会社は上限いっぱいで請求しています。

 

専任媒介契約の小さな違いとしては、
@販売状況の報告が1週間に1回以上であること、
Aレインズの登録が締結から5日以内であるということ、です。

 

メリット

  • 契約する不動産会社は1社だけなので連絡を取り合うのが簡単
  • 1週間に1回以上の報告義務がある(不動産会社から売り手に)
  • レインズの登録により、他社からの問い合わせも期待できる
  • 不動産会社は独占して販売できるので、積極的に頑張ってくれる

 

デメリット

  • 契約するのは1社だけなので、大勢には見てもらえない
  • 不動産会社の選択がとても重要
  • 自分で買い手を見つけることは不可能

 

 

一般媒介契約とは

売り手は複数の不動産会社と契約を結ぶことが可能です。

 

契約する会社が多いので、たくさんの人に情報を届けることができるほか、自分でも買い手を見つけることもできます。

 

しかし、不動産会社からの販売状況を報告する義務はありませんので、本当に営業を頑張ってくれているのかが不明確になります。

 

一般媒介契約は紹介した専任媒介や専属専任媒介とは違い、独占しての販売権が無いので、一生懸命頑張って営業したとしても別の会社に売られてしまうなんてこともありえます。

 

ですので、契約した会社すべてが熱心な活動をしてくれることは絶対ではありません。
また、レインズへの登録も任意です。

 

メリット

  • 複数社と契約できるので、多くの人に見てもらえる

 

デメリット

  • 販売状況などを報告する義務は無い
  • 契約した会社すべてが熱心に活動をしてくれるとは限らない

 

 

 

 

 

どの契約で結べばいいのか

分かりやすいように図で説明すると以下のようになります。
契約の選択肢としては「一般」か「専任以上」か、どちらかになるでしょう。

 

専任媒介契約

専属専任媒介契約

一般媒介契約

複数の不動産会社との契約

不可

不可

可能

報告業務の義務

あり(2週間に1回以上)

あり(1週間に1回以上)

任意

レインズへの登録

7日以内に登録

5日以内に登録

任意

自分で買い手を見つける

可能

不可

可能

契約期間

3か月以内

3か月以内

なし

 

専任媒介または専属専任媒介で契約したほうが良い人

専任媒介契約と専属専任媒介契約とは大きい違いはありませんので、媒介契約を結ぶ場合は「専任媒介か一般媒介かどちらか」を選ぶことになるかと思います。

 

専属専任媒介契約は不動産会社がマンション販売権を独占できますし、売り手による営業活動を認められない契約内容ですので、不動産会社からすると最高の契約ですが、売り手からするとメリットは少なすぎます。

 

正直、売り手からすれば専任も専属もあまり変わらないのに、デメリットが強い専属で契約する理由はありません。専任か専属かで迷っている人がいらっしゃいましたら、専任媒介契約が賢い選択になります。

 

では、専任媒介契約か一般媒介か、どちらが良いのでしょうか?
専任媒介契約がオススメの人は以下の通りです。

  • マンションの価値が低い
  • 立地条件が良くない
  • 契約する不動産会社が信頼できる

たとえ所有しているマンションが古かったり買い手がいなさそうな物件の場合でも、専任媒介契約では不動産会社が責任をもって売ってくれます。また、駅から遠かったり、周辺に買い物ができなさそうな住所に建っていて立地条件が良くないとしても、専任媒介契約だと何とか売れる可能性があります。

 

しかし、これは「信頼できる不動産会社」と契約していることが前提になりますので、その点に関してはご了承ください。

 

 

 

 

一般媒介で契約したほうが良い人

専任媒介と一般媒介の契約内容の違いはハッキリしているものの、一般媒介で契約したほうが良い人は以下の通りです。

  • マンションの価値が高い
  • 立地条件が高い
  • 築年数が浅い
  • 契約する不動産会社が信頼できる

基本的に一般媒介では「売れる条件が整っているマンション」に限ります。

 

どういうことかと説明すると、一般媒介契約だと複数の会社との契約なので、どれほど営業を頑張ったり、広告費にお金をかけたりしても別の会社が売却してしまう可能性もあるので、不動産として魅力のない・すぐには売れなさそうなマンションには消極的です。

 

しかし、価値のあるマンションの場合、すぐに売れるので短期決戦で集中的に営業を仕掛けられやすいので一般媒介でも売れるということです。

 

また、一般媒介契約でも言えることですが信頼できる不動産会社と契約していることが前提条件になります。

 

最後に不動産会社の選び方について紹介します。

 

 

不動産会社の選び方

不動産会社は全国に何万・何十万とありますので、自分で「えいやー!」と1社を決めるのはほぼ無理です。

 

やはり、優良な不動産会社を探すには「一括査定サイト」を利用するしかありません。
一括査定サイトとは自分で探すこととは違い、一回の入力で複数の会社から査定を貰えるサイトのことです。
※トップページで詳しく説明しています。

 

不動産売買では一括査定サイトを利用するのが定石になっていますが、現在、国内で最も人気なサイトがイエウールです。イエウールは提携不動産会社が1,400社で利用実績が450万人と圧倒的な数字を残しています。また、顧客満足度が98%であることからも、その人気が分かります。

 

 

イエウールに続くサイトとして脚光を浴びているのは「イエイ」です。
利用実績や顧客満足度ではイエウールに負けているものの、提携不動産会社では1,000社もあるので、全国の不動産会社とのネットワークは盤石です。

 

どちらのサイトも5社程度から査定を依頼できますので両方のサイトから依頼しましょう。
ちなみに料金は一切かからず無料で利用できますのでご安心を。
集めた10社から高い査定を出してくれた会社や対応が良い会社など違いを把握しながら
実際に訪問してもらい査定しましょう。